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상가건물 임대차 보호법 개정안(권리금 규정)

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작성자 법무법인 우리 작성일16-01-04 조회3,057회

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■ 상가건물 임대차 보호법 중 권리금 관련 규정이 개정되어 시행되고 있는데, 이에 대한 전화 상담이 많아 아래와 같이 간략하게 정리해드리오니 참고하시기 바랍니다.
 
개정 상가건물 임대차 보호법은, 권리금의 의미에 관하여 정하고, 임대차 종료 전에 임대인이 하여서는 안 되는 행동을 정하는 방법으로 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하는 조항을 두어, 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 경우에는 일정 요건 하에 임차인이 임대인에게 임대차 종료 당시의 권리금과 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금 중 낮은 금액 배상을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 또한 동법은 표준권리금계약서 사용을 권장하고, 권리금 평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정하고 있습니다(실제로 국토교통부는 이에 따라 2015. 6. 11. ‘권리금 감정 평가 기준’을 고시하였으며, 이에 따라 이와 같은 평가 기준이 없던 때 비하여 권리금 감정 평가 비용이 사실상 감액되어, 권리금 평가가 소송 진행상 예전보다 용이해졌습니다).

 

위와 같은 법 개정에 대하여, 전화상으로 임차인이 임대인에게 권리금 지급을 요구할 수 있는지 물으시는 분이 많습니다.

 

개정 내용 자체만으로는 바로 임차인이 임대인에게 권리금 지급을 구할 수는 없으며, 임대인이 임대차 종료 직전 기간 동안 동법에서 정하는 금지 행위를 하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에 한하여 손해를 입은 임차인이 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

 

■ 권리금에 관한 개정 법령이 소급 적용되는지(현재 임대차 계약 유지자에게 적용되는지) 문의하는 분이 많습니다. 이법은 현재 임대차관계를 유지하고 있는 세입자에게도 소급 적용됩니다(부칙 제3조).

 

계약 갱신기간 5년을 경과하여 임대차계약이 종료되는 경우에도 개정 법령이 적용되는지 문의하시는 분이 계십니다. ① 임차인이 월차임을 3기 이상 연체한 사실이 있는 등 세입자의 의무를 다하지 않은 경우, ② 건물이 안전의 문제로 철거되어야 하거나, 다른 법령에 따라 재건축이 이루어지는 경우, ③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 등과 같은 정당한 사유가 있지 않는 한, 위 법에서 정한 임대인의 방해행위가 있다면 권리금을 요구에 갈음하여 손해배상을 청구할 수 있는 것으로 해석됩니다.

 
위와 같이 상가임대차 보호법이 개정됨으로 인하여, 재산분할 청구 소송의 경우, 주장하는 자가 상대방의 재산 존재 및 가액을 입증해야 합니다. 보통 상대방 명의 임대차보증금반환 채권의 가액은 임대차 계약서 제출로 입증을 할 수 있으나, 기존에는 권리금 감정 비용으로 인하여 권리금에 대한 입증이 어려운 경우가 많았습니다. 개정 법령에 따른 고시 제정으로, 권리금 감정 비용이 사실상 감액되어, 권리금 가액 입증이 다소 용이해졌습니다.

 

이와 관련하여 다른 문의사항이 있으신 경우 청주법률사무소 윤진(043-291-9551)으로 연락주시거나, 홈페이지(www.yoonjinlaw.co.kr) 무료상담 게시판에 문의주시면 상세히 답변드리겠습니다.

 

[참고 : 상가임대차 보호법 개정 조항]
 

제10조의3(권리금의 정의 등)

①     권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

②     권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. [본조신설 2015.5.13.]

 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

①     임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1.      임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2.      임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3.      임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4.      그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

②     다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1.     임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2.     임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3.     임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4.     임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③     임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④     제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤     임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015.5.13.]
 
제10조의5(권리금 적용 제외)

 

제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.

1.      임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우

2.     임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 [본조신설 2015.5.13.]

 

제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등)
국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. [본조신설 2015.5.13.]

 

제10조의7(권리금 평가기준의 고시)
국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다. [본조신설 2015.5.13.]


* 첨부파일 : '권리금 감정평가 기준’고시 2015년 6월 11일부터 시행 - 국토교통부 보도자료


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