법무법인 우리 청주 김혜진 변호사

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민사민사

 

건물명도, 공사대금

건물명도

임대차계약이 만료 또는 해지되어 부동산을 점유할 수 있는 권리를 상실한 임차인이 부동산 인도를 거부하는 경우, 임대인이 관할법원에 임차인을 상대로 제기하는 소송을 말하여, 명도소송 승소판결문으로 강제집행을 신청함으로써 부동산을 인도받을 수 있습니다.

 

임차계약이 원인인 경우

소유자의 부동산에 임대차계약 등을 원인으로 제3자가 점유하게 되었으나 원인이 된 계약이 무효, 해제, 해지된 경우, 점유자는 소유자에게 해당 부동산을 인도하여야 합니다.

 

그러나 여러가지 이유로 점유자가 소유자에게 부동산을 인도하지 않더라도 소유자는 임의로 부동산의 점유를 회복할 수 없으므로 소송을 통해 판결을 받아야 합니다. 이때 소유자가 점유자를 상대로 제기하는 소송을 명도소송이라 합니다.

 

부동산경매가 원인인 경우

부동산 경매에서 부동산인도명령신청의 기각, 기간 (매각대금 납부 후 6개월 이내)의 도과, 인도명령 결정의 상대방 이외의 사람이 해당 부동산을 점유 하고 있는 경우, 낙찰자는 점유자를 상대로 해당 부동산을 인도하여 줄 것을 소송으로 청구할 수밖에 없습니다. 이 경우 낙찰자가 점유자를 상대로 제기하는 소송도 명도 소송이라 합니다.

 

명도소송 유형

① 임대차 계약기간이 종료된 경우
② 임차인의 차임연체 등 사유로 임대차 계약이 해지된 경우
③ 불법 점유자가 권원없이 점유하고 있는 경우
④ 경매를 통해 부동산을 낙찰 받았으나 인도명령신청이 기각된 경우

 

명도소송을 제기할 때 주의할 점은 반드시 부동산점유이전금지가처분 을 먼저 신청하여야 한다는 것입니다. 명도소송이 진행되는 동안에 부동산의 점유가 타인에게 이전되면 기존의 점유자를 상대로 받은 판결문으로 집행을 할 수 없게 됩니다.

 

따라서 명도소송에 앞서 현재의 점유자가 타인에게 점유를 이전하지 못하도록 하는 부동산점유이전금지가처분 신청을 통해 권리 보전하여야 합니다.

 

공사대금 미지급에 따른 공사대금 청구

건축주가 공사대금을 미지급하여 공사대금과 관련한 분쟁이 발생하는 경우 공사의 완성 여부가 우선적으로 다투어집니다. 원칙적으로 공사의 완성 여부에 대한 입증책임은 시공자에게 있고, 건축물 같은 경우는 관할관청의 사용승인이 있었는지 여부가 일의 완성 여부 판단에 중요한 역할 중 하나입니다. 기타 인테리어 공사 등과 같이 사용승인 절차가 없는 공사의 경우 기타 관련 자료를 통하여 일의 완성 여부를 입증하여야 합니다.

 

도급계약의 해제·해지에 의한 기성고 청구

공사가 중간에 타절된 경우에는 기성고 입증의 문제로 전환되는데, 이 때 기성고를 입증하기 위하여는 재판부에 감정을 신청하고 그 감정결과를 받아야 합니다. 통상적으로 당사자가 감정을 신청하면, 법원이 3인의 감정위원을 통하여 예상감정료를 산정하고, 다시 3인 중 1인을 감정인으로 추천하여 감정인을 선정하는 절차를 거치게 됩니다.

 

이때 기성 부분에 대한 공사대금은 당사자 사이에 약정된 총공사비를 기준으로 하여 위 금액에서 수급인이 공사를 중단할 당시의 기성고 비율 즉, 이미 완성된 부분에 소요된 공사비에다 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 더한 금액 중에서, 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 비율에 의한 금액으로 산정하게 됩니다.

 

하도급대금의 직접지급청구권

하도급거래공정화법은 원사업자가 하도급대금을 지급하지 않는 등 일정한 사유가 발생한 경우 수급사업자가 발주자에 대하여 하도급대금을 직접 청구할 수 있도록 하는 권리를 규정하고 있습니다. 이를 하도급대금의 직접지급청구권이라고 하는데 이 경우 원사업자의 발주자에 대한 대금지급채무와 수급사업자에 대한 원사업자의 하도급대금 지급채무는 그 범위에서 소멸하게 됩니다. 이와 관련한 분쟁에서는 그 직접지급청구권의 발생 사유의 존부가 문제되고 이에 대한 입증책임은 수급사업자가 부담합니다.

 

공사금지가처분 관련 분쟁

건물 신축공사 중 터파기로 인하여 인접대지에 균열이 발생하거나 기타 소음·분진 등이 발생하는 경우 또는 인·허가상의 하자로 인하여 신청하는 공사금지가처분은 임시의 지위를 정하기 위한 가처분에 해당합니다.

 

임시의 지위를 정하기 위한 가처분이란 당사자 간에 현재 다툼이 있는 권리 또는 법률관계가 존재하고 그에 대한 확정판결이 있기까지 현상의 진행을 그대로 방치한다면 권리자가 현저한 손해를 입거나 급박한 위험에 처하는 등 소송의 목적을 달성하기 어려운 경우에 그로 인한 위험을 방지하기 위해 잠정적으로 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하는 보전처분입니다. 안전상의 이유로 공사금지가처분을 신청하는 경우 그 진행과정에서 안전진단 등의 절차가 이루어지게 됩니다.


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